 |
| Dự thảo luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có nhiều chế tài ràng buộc chủ đầu tư bán nhà trên giấy |
Đa số những vấn đề của những giao dịch nhà ở trong tương lai đề do chủ đầu tư gây ra. Những ví dụ điển hình nhất gần đây là chủ đầu tư chậm trễ giao nhà, không đủ năng lực hoàn thành dự án, bán 1 căn hộ cho nhiều người hay không đảm bảo những dịch vụ sinh hoạt trong tòa nhà.
Nói thật ra, khi mua nhà người mua là người bị yếu thế hơn trong bất kể trường hợp nào. Đơn giản họ chỉ là những cá nhân đơn lẻ thì không thể đối chọi lại với một công ty với một tư cách pháp nhân và nguồn năng lực mạnh mẽ. Trong trường hợp sảy ra tranh chấp, người mua luôn phải đối mặt với những rủi ro lớn nhất.
Những vấn đề này thật khó sảy ra khi có một cơ chế quản lý tốt. Sẽ không có chuyện một chủ đầu tư không đủ năng lực mà lại được cấp phép xây một dự án đến vài trăm tỷ đồng. Hàng loạt câu hỏi được đặt ra đằng sau những tranh chấp. TRÁCH NHIỆM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ Ở ĐÂU? Cơ quan nào cấp phép cho xây dựng? Ai là người bảo lãnh?
| Tất cả các dự án nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có sự bảo lãnh |
Do đó, trong phiên thảo luận về Dự luật Kinh doanh bất động sản tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội sáng 15/7 vấn đề bán nhà hình thành trong tương lai hay nhà "trên giấy" được nhiều đại biểu quan tâm hơn cả. Phó chủ tịch Quốc hội Huỳnh Ngọc Sơn bức xúc dẫn câu chuyện mà chính ông và nhiều thành viên khác của Ủy ban là nạn nhân của việc bán nhà trên giấy. Ông cho biết, tại dự án nhà chung cư cho cán bộ chủ chốt cơ quan này, nhiều người đã đóng tiền đến lần thứ 4 từ nhiều năm trước, và theo hợp đồng ký vào các năm 2008-2009 thì năm 2011 sẽ bàn giao nhà. “Thế mà đến giờ đã là 2014, chúng tôi cũng không có giấy tờ gì”, Phó chủ tịch nói.
Chủ nhiệm văn phòng Quốc hội Nguyễn Hạnh Phúc cũng lấy dự án nhà của cán bộ văn phòng ông để minh họa. Theo đó, dự án chung cư CT9-10 tại Xuân Phương dù đã bàn giao nhưng hạ tầng lại không kết nối được với bên ngoài khiến nơi đây “như một ốc đảo”. "Nhiều cán bộ văn phòng nói mua nhà tại dự án này từ ưu đãi thì giờ thành ngược đãi", Trưởng ban Công tác đại biểu Nguyễn Thị Nương chua xót và đặt câu hỏi: "Phải có chế tài mạnh với các chủ đầu tư chưa hoàn thành, bỏ bê dự án”, bà Nương đề nghị.
Chủ nhiệm ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Giàu cho hay thảo luận tại kỳ họp thứ 7 vừa qua, đa số đại biểu tán thành với quy định cho phép các chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai “nhằm tạo điều kiện cho bên mua, thuê, thuê mua chủ động tham gia với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thiết kế, tránh tình trạng phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với mục đích thuê gây tốn kém, lãng phí”. Tuy nhiên, các hình thức này rất dễ nảy sinh tranh chấp. Do vậy, cần có các quy định chặt chẽ trong dự án luật, nhất là các quy định liên quan đến bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Vì thế, ông Giàu cho biết dự án luật đã có những quy định như chủ đầu tư phải ký quỹ khi được giao dự án, chỉ được thu tiền của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và không quá 70% giá trị hợp đồng tính đến thời điểm bàn giao nhà cho khách hàng.
Đáng chú ý, dự luận điều chỉnh theo hướng quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của một tổ chức tín dụng thì mới được bán, cho thuê, cho thuê mua. Dù vẫn còn ý kiến bày tỏ quy định này sẽ khó khả thi trong thực tế vì ngân hàng sẽ chịu nhiều rủi ro nếu dự án không thực hiện được. Do vậy, ngân hàng sẽ không nhận bảo lãnh cho các dự án.
Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế bảo lưu quan điểm “trường hợp muốn bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì mới bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh và việc bảo lãnh do chủ đầu tư và bên nhận bảo lãnh thỏa thuận chứ luật không bắt buộc ngân hàng phải bảo lãnh".
Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng giải thích thêm, việc để dự án được bảo lãnh bởi một tổ chức hay cá nhân có uy tính và tiềm lực tài chính là trách nhiệm của chủ đầu tư phải thuyết phục. Nếu chủ đầu tư không đủ uy tín, không được ngân hàng bảo lãnh thì phải đầu tư xây dựng xong mới được bán (bán nhà, công trình xây dựng có sẵn). “Chủ đầu tư phải mất một khoản chi phí bảo lãnh, như là phí bảo hiểm cho khách hàng và tổ chức nhận bảo lãnh sẽ được hưởng phần chi phí này như là đơn vị bảo hiểm”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói
Trong trường hợp dự án được bảo lãnh nhưng chủ đầu tư không thực hiện được thì dự luật cũng được chỉnh sửa theo hướng quy định trách nhiệm của bên bảo lãnh phải trả tiền cho khách hàng hoặc thuê doanh nghiệp có năng lực tiếp tục thực hiện dự án để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Dự luật cũng quy định khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho phép. Có đại biểu lo ngại điều này sẽ tăng thêm thủ tục hành chính và đề nghị bỏ quy định này vì việc mua bán đã theo hợp đồng, đã có bảo lãnh của ngân hàng để giám sát tiến độ giải ngân và thực hiện dự án kinh doanh bất động sản.
Thế nhưng, Ủy ban Kinh tế nhìn nhận, thực tế vừa qua cho thấy rất nhiều trường hợp dự án nhà ở chưa đủ điều kiện nhưng chủ đầu tư đã bán, thu tiền của khách hàng dưới dạng góp vốn, hợp tác kinh doanh, sau đó dự án chậm tiến độ hoặc dự án không được triển khai. Đây là mấu chốt của phần lớn khiếu kiện và bên bị thiệt hại luôn là khách hàng. “Do vậy quy định này là cần thiết để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở địa phương”, ông Giàu nói.
Chí Hiếu
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét